12-Wochen-Programm
Vermieter befähigenVon mir in 7 Jahren mit 58 Einheiten aufgebautes Wissen und Systeme -
die dir Lehrgeld, Ärger und viel Zeit ersparen.
Wöchentlicher Zoom-Call, in dem du deine Fragen zu den einzelnen Modulen und momentanen Herausforderungen stellen kannst.
In einer gemeinsamen WhatsApp-Gruppe kannst dringende Fragen gestellt und erzielte Erfolge ausgetauscht werden geteilt werden.
Zum Prozess nach dem Kaufentschluss erhältst du Checklisten sowie Vorlagen, um den Übergang des Objekts strukturiert und effizient durchzuführen.
Vorgehen zur Automatisierung von Kontrollaufgaben, um den Zeitaufwand zu reduzieren und gleichzeitig Überblick bewahren
Anleitung zur Digitalisierung deines Schriftwechsels (ausgehend und einkommend) sowie eines Großteils deiner Buchhaltung.
Klicke einfach „Jetzt Gesprächstermin buchen“ und sichere dir einen Termin für die Analyse, ob das Programm für dich passt - keine Tricks, garantiert kostenlos und mit Inhalten gefüllt.
Im 30-minütigen Analysegespräch entscheiden wir gemeinsam, wie wertvoll das Programm für dich ist. Halte etwas zu schreiben bereit, viele Tipps und Tricks gibt es schon hier - kostenlos.
Nach erfolgter Buchung erhältst du zu Beginn des Programms Zugangsdaten für den Teilnehmerbereich. Du kannst sofort mit der Umsetzung starten um im Verlauf von Gleichgesinnte lernen.
Inhalte erfolgreich umsetzen und nutzen.
Enorme Zeitersparnis
bei der Verwaltung
Kontrolle und Überblick
über Aktivitäten
WEG Dokumente
verstehen und nutzen
Digitalisierung / Automatisierung
von Abläufen
Ein Mieter kündigt und du weißt, dass nun einiges an Arbeit auf die zukommt. Fotos der Wohnung, Inserat im Internet und dann natürlich Besichtigungstermine. Nach Auswahl des Mieters dann noch die Erstellung des Mietvertrags und des Kautionskontos.
Um hier alle notwendigen Punkte zu beachten und dabei nichts zu vergessen, erhältst du den Checkliste ‘Neuvermietung’ und zu einzelnen Schritten die dort erforderlichen Vorlagen, um am Ziel anzukommen, dass ein neuer Mieter regelmäßig seine Miete an dich überweist.
Schon wieder ist eine Mietzahlung eines Mieters gar nicht, nicht pünktlich oder nicht in voller Höhe eingetroffen. Nicht nur, dass du den Eingang jeden Monat überprüfen musst, nun ist es auch noch notwendig, deinen Mietern hinterherzutelefonieren und Briefe zu schreiben.
Die Checkliste ‘Mietausfall’ hilft dir, den Überblick zu bewahren, wann welche Aktionen nun durchzuführen sind. Unter Beachtung der notwendigen Fristen kannst du die Vorlagen ‘Mietausfall’ nutzen, um die Miete doch noch zu erhalten oder den Mietausfall möglichst gering zu halten.
Die Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr ist anzugehen. Also wieder Belege zusammensuchen und irgendwie auf die einzelnen Mieter aufteilen – und da war ja noch ein Mieterwechsel, so dass hier noch mal aufgeteilt werden muss.
Durch die Einführung des Vermieter-Kontensystems sind alle Positionen der entsprechenden Einheit zugeordnet. Das Excel-Werkzeug ‘Nebenkostenabrechnung’ hilft dir, schnell die einzelnen Betriebskosten auf die entsprechenden Zeiträume und Mieter aufzuteilen und daraus direkt die Abrechnung für die Mieter zu erstellen.
Kennst du das auch? Es ist Sonntag und ein Mieter ruft an, dass der Durchlauferhitzer „explodiert“ ist und nun Wasser im Badezimmer unkontrolliert austritt. Anrufe wie dieser oder zu verstopften Toiletten, Stromausfällen oder ausgefallener Heizung – vornehmlich freitags nachmittags oder am Wochenende erzeugen immer wieder einen Anflug von Panik und Hilflosigkeit.
Die Nutzung der ‘Notfall-Liste’ pro Objekt oder pro Objektlage hilft dir, direkt den richtigen Ansprechpartner zu kennen, kontaktieren zu können und das Problem beseitigen zu lassen – ohne dass du eingreifen oder gar vor Ort präsent sein musst.
Fast täglich kommen Briefe zu den Objekten. Zu Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Allgemeinstrom, Schornsteinfeger, Handwerker-Rechnungen usw., usw. Diese Papierberge musst du in den Griff bekommen, sinnvoll ablegen und später dann auch wiederfinden.
Dies zu digitalisieren, strukturiert abzulegen und stets einfach wiederzufinden lernst du im Vermieter-Kurs durch die ‘Vermieter-Ordner-Struktur’. Zusätzlich erfährst du im Modul Digitalisierung, wie die Papierberge erst gar nicht entstehen sondern direkt als PDF zu dir gelangen.
Ein Mieter kündigt und du weißt, dass du nun einiges an ‚Papierkram‘ erledigen musst. Dann geht es an die Nachmietersuche. Fotos der Wohnung, Grundriss und Beschreibungstext ist zu erstellen, damit dein Inserat auf den Plattformen auch Interesse findet. Zeitaufwendige Besichtigungen für Interessenten und dann noch die Erstellung des Mietvertrags und des Kautionskontos. Wie war noch mal die Reihenfolge? Und was genau musst du alles tun, bis ein neuer Mieter regelmäßig seine Miete an dich überweist?
Schon wieder sind Mietzahlungen deiner Mieter gar nicht, nicht pünktlich oder nicht in voller Höhe eingetroffen? Nicht nur, dass du den Eingang jeden Monat überprüfen musst, nun ist es auch noch notwendig, deinen Mietern hinterherzutelefonieren und Briefe zu schreiben. Und du fragst dich: Wie war das noch mal? Ab wann ist die Miete unpünktlich und wann kann ich eine Mahnung oder Kündigung verschicken? Und welche Formanforderungen sind einzuhalten?
Das Jahr ist um und du musst die nächste Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr angehen. Also wieder alle Belege zusammensuchen und auf die einzelnen Mieter aufteilen – und war da noch ein Mieterwechsel, so dass hier noch mal aufgeteilt werden muss?
Zahlen Mieter nicht, reduzierst du deinen Mietausfall durch einen strukturierten zeitlichen Ablauf der dann durchzuführenden Schritte. Wie du wann welche Aktionen ausführst, um die Mietforderungen durchzusetzen, hältst du in einer Checkliste nach.
Zusätzlich helfen dir Vorlagen zu Mahnung, Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids bis hin zur Räumungsklage, diese Forderungen auch gerichtlich abzuwickeln – und dies nach meiner Erfahrung bei 95% aller Fälle ohne jegliche Beauftragung eines Anwalts.
Den Prozess der Neuvermietung (entweder nach Kündigung durch die Mieter oder nach Leerstand/Renovierung) kannst du mühelos und effizient mit Hilfe der bereitgestellten Checklisten und Vorlagen durchlaufen. Vorlagen für Kündigungsbestätigung, Mieterselbstauskunft, Übergabeprotokoll, Wohnungsgeberbestätigung, Bewohnermeldung etc. sowie Ablaufbeschreibung und Checkliste sind die Helfer, die dir hier Zeitersparnis und den Überblick erbringen.
Eine Mietanpassung hat bestimmte formale Anforderungen und kann auch nur in bestimmten zeitlichen Abständen und nicht in beliebiger Höhe erfolgen. Über eine Excel-Vorlage behältst du immer den Überblick, sowohl zu den zeitlichen, als auch den betragsmäßigen Anforderungen.
Mit den Vorlagen zum Mietanpassungsschreiben sowie dem oft notwendigen Erinnerungsschreiben zur Mieterhöhung erledigst du diese Vorgänge schnell und effizient.
Mit Hilfe der Excel-Vorlage zur Erstellung Nebenkostenabrechnung kannst du diese einfach selbst erstellen und samt Vorlage zum entsprechenden Anschreiben den Mietern zukommen lassen. Zusätzlich erhältst du mit der Excel-Vorlage ein Werkzeug, mit dessen Hilfe du auch bei unterjährigem Mieterwechsel die dann zeitlich aufgeteilte Nebenkostenabrechnung für Alt- sowie Neu-Mieter ohne großen Aufwand erstellen kannst.
Auch zu diesem Thema bringen Vorlagen (z.B. zu Erinnerungsschreiben, Mahnung, Aktualisierung der Nebenkostenvorauszahlung) dir Zeitersparnis und Erleichterung bei der Durchführung.
Die Verwaltung eines Objekts mit Eigentumswohnungen wird durch eine Hausverwaltung im Rahmen einer WEG durchgeführt. Neben den Hausgeldabrechnungen erhältst du als Eigentümer jährlich eine Vielzahl von Dokumenten. In diesem Themenschwerpunkt befähigst du dich, die Inhalte dieser Dokumente zu verstehen und die Konsequenzen daraus zu erfassen.
Dies ist für dich als Vermieter wichtig, weil einerseits daraus die Nebenkostenabrechnung für deine Mieter zu erstellen ist, und andererseits die Zuordnung der einzelnen Positionen sich massiv auf deine Kosten und Einnahmen mit dieser Eigentumswohnung auswirken.
Im Rahmen der Vermietung kann es für den Vermieter notwendig oder gewünscht sein, Lieferverträge abzuschließen. Hier reicht die Spanne von Miete für Rauchwarnmeldern, Miete für Heizkostenverteiler und Heizkostenabrechnung über Allgemeinstrom, Gas/Öl der Zentralheizung bis hin zu Internet, Kabelfernsehen und im Einzelfall auch Strom- / Gas-Lieferung für den Mieter. Ebenfalls notwendig ist die Wohngebäude- sowie die Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung.
Die Kosten für diese umlagefähigen Positionen möglichst gering zu halten, ermöglicht es dir, eine höhere Kaltmiete und somit höheren Ertrag zu erzielen, ohne dass die Gesamtmiete für den Mieter über das Marktniveau steigen muss.
Finanzierende Banken und Sparkassen vereinbaren gewöhnlich im Kreditvertrag, dass du diesen jährlich neu deine wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen musst. Ebenfalls jährlich ist auch die Anlage V in der Einkommensteuererklärung für jedes Objekt auszufüllen.
Beides kannst du durch die Nutzung von Vorlagen und Checklisten mit geringem Zeitaufwand erstellen und die Informationen jederzeit aktuell halten.
Bonus #1:
Ablauf ObjektkaufNach dem Kaufentschluss sind viele Dinge bis zur Eigentumseintragung zu beachten. Diese sind für dich in einer Checkliste dargestellt. Beginnend beim Kaufvertrag, bei dem du zumindest bezüglich
- Aufteilung des Kaufpreises in Grund & Boden und Objekt,
- dem frühesten Fälligkeitstermin sowie
- der Mietenliste als unterschriebenem Anhang des Kaufvertrags
Einfluss nehmen solltest. Mieter sind zu informieren über den neuen Eigentümer und dessen neue Bankverbindung für die Miete,
Versicherungsverträge sowie Lieferverträge für Strom, Gas sind vom Voreigentümer zu übernehmen und auf deren Wettbewerbsfähigkeit zu prüfen. Und schließlich - im auf den Kauf folgenden Jahr - steht auch die Abrechnung von Betriebskosten mit dem Voreigentümer an.
Zu diesen und weitere Meilensteinen nach dem Kaufentschluss erhältst du Checklisten sowie Vorlagen, um den Übergang des Objekts strukturiert, effizient und ohne Versäumnisse durchzuführen.
Bonus #2:
AutomatisierungWährend der Verwaltung deiner Objekte erfolgen auf monatlicher Basis Buchungen. Auf der Einnahmen-Seite sind dies Mieten auf der Ausgaben-Seite Kapitaldienst, Hausgeld, Abschläge für Lieferverträge sowie Handwerkerrechnungen und Grundbesitzabgaben in unterschiedlichen Zeitabständen.
Eine manuelle Kontrolle all dieser Buchungen nimmt viel Zeit in Anspruch.
Durch die Errichtung eines Kontensystems sowie teilweiser Automatisierung von Kontrollaufgaben in diesem Kontensystem reduzierst du den notwendigen Zeitaufwand und verschaffst dir gleichzeitig sowohl einen Überblick über ausstehende Mieten sowie die Profitabilität deiner Objekte.
Bonus #3:
DigitalisierungBeim Verwaltung von Objekten kommen viele Schreiben und Rechnungen per Post. Überblick, Ablage und Wiederfinden sind die Herausforderungen dieser Papierberge.
Die Lösung hierfür ist, die Post direkt schon digital zu erhalten und ablegen zu können – das übernimmt ein Dienstleister für einen geringen monatlichen Betrag für dich.
Ebenfalls versendest du Briefe. Auch dies kann über einen Dienstleister erfolgen, so dass für dich weder das Ausdrucken, Eintüten und Frankieren noch das Zum-Briefkasten-Bringen notwendig ist – und dieser ganze Service für einen einseitigen Brief zum gleichen Preis wie du ansonsten für das Porto zahlen würdest.
Der dritte Aspekt der Digitalisierung dreht sich rund um die Buchhaltung und die hiermit verbundenen Belege. Auch hierfür empfiehlt sich ein Dienstleister, so dass einerseits Überblick über alle Buchungen und Belege geschaffen wird und andererseits dies schon eine sehr gute Vorbereitung zur Erstellung der Anlage V für deine Einkommensteuererklärung oder die Basis der Erstellung durch deinen Steuerberater darstellt.
Ich bin Alexander Klötzel…
und habe 2015 angefangen, Eigentumswohnungen zu kaufen. Momentan habe ich 58 Einheiten im Bestand, davon 29 Eigentumswohnungen in WEGs und 29 Einheiten in insgesamt 6 Mehrfamilienhäusern, die ich alleine selbst verwalte – und dies bei einem Zeitaufwand von geschätzten 2 Stunden pro Tag.
Dabei bin ich direkt zu Beginn auf die Herausforderungen der Verwaltung eigener Einheiten gestoßen (worden). Aus eigener Erfahrung im Winter 2015/2016, bei der inzwischen 6. Wohnung, kenne ich das Gefühl der Hilflosigkeit, wenn ein Mieter anruft und über die nicht funktionierende Etagenheizung klagt.
Nach mehrmaliger ‚Reparatur‘ durch eine Sanitärfirma und anschließendem Austausch der Therme war das Problem immer noch vorhanden – und der Mieter schon ziemlich erzürnt. In solch einer Situation denkst du nach, ob das mit diesen Immobilien das Richtige für dich ist…. Glücklicherweise kam dann doch mal die Idee, der Schornsteinfeger könne sich das mal anschauen. Und das war dann auch die Lösung: der Kamin der Therme ‚zog nicht gut‘. Die Rechnung des Schornsteinfegers übernahm dann die Hausgemeinschaft, die Rechnungen der Sanitärfirmen – im Nachhinein, wohl alles ziemlich unnötig – beliefen sich für mich auf knapp 4.000€ – Lehrgeld, das ich mir hätte ersparen können, wäre ich damals auf einen wie von mir nun angebotenen Verkäufer-Kurs gestoßen und hätte dieses Problem mit den Teilnehmern und meinen Buddies besprechen können.
Natürlich geht das Lernen auch für mich immer noch weiter, da immer wieder Situationen auftreten, die mir noch unbekannt sind. Jedoch – anders als im Winter 2015/2016 – habe ich jetzt meine Buddies, mit denen ich diese Situationen besprechen und eine Lösung herbeiführen kann. Zusätzlich habe ich Checklisten, Vorlagen und Excel-Werkzeuge entwickelt, die mir helfen, Situationen und wiederkehrende Aufgaben effizient abzuarbeiten. Darüber hinaus habe ich Einiges automatisiert und digitalisiert, so dass auch hier die Bearbeitung effektiv und zeitschonend erfolgt.
Der Verkäufer-Kurs hat die Mission, dir dieses in den letzten 7 Jahren von mir aufgebaute Wissen und von mir genutzte Systeme zur Verfügung zu stellen, um dir das von mir gezahlte Lehrgeld, Ärger und Zeitaufwand zu ersparen.